Vysoké úrokové sadzby môžu byť skutočne problémom pre nezanedbateľnú časť dlžníkov, ktorí splácajú hypotekárne úvery. Nebudú to žiadne státisíce, ako to v súčasnosti uvádzajú niektorí politici. Budú ich výhľadovo desaťtisíce. Za každým jednotlivcom je však nejaká rodina, ktorá potrebuje „strechu nad hlavou“. Absolútna väčšina dlžníkov, ktorí môžu mať problémy so splácaním, roky poctivo platí dane, odvody a rôzne poplatky. Je teda na mieste, aby takýmto občanom v krízovom období pomohol štát. Najmä v situácii, keď tieto krízy nezapríčinili oni, ale nezodpovední politici.
Prečo píšem výhľadovo desaťtisíce? Pretože na Slovensku je poskytnutých hypotekárnych úverov za niečo viac ako 41 mld eur (možno by tento údaj mal zahŕňať aj preklenovacie úvery, prípadne iné úvery, ktoré čerpajú domácnosti na kúpu nehnuteľností, tých bude spolu približne 4 mld eur). V poslednom období sa priemerná výška hypotekárneho úveru (pri poskytnutí) pohybovala v intervale od 90-tisíc do 100-tisíc eur. V minulosti to však bolo menej, preto pre zjednodušenie použijem 90-tisíc eur. Pri celkovom objeme úverov 41 mld eur je potom počet úverových prípadov približne 450-tisíc. V roku 2023 sa precení necelých 10% úverov, teda asi 45-tisíc. Ak by sa do problémov dostalo 20% dlžníkov, potom ich počet dosiahne 9-tisíc. 20% je však iba na ilustráciu, bude ich s najväčšou pravdepodobnosťou menej ako 10%. V roku 2024 sa precení 20% hypotekárnych úverov a rovnako tomu bude aj v roku 2025. Takže za tieto tri roky sa do problémov môže dostať 25- až 45-tisíc dlžníkov. Preto desaťtisíce. Lenže to sú desaťtisíce osudov a aj desaťtisíce rodín.
Najjednoduchšie by bolo, ak by štát prispel bonifikáciou úrokov. Verejné zdroje by to však zvládali len veľmi ťažko, záleží na tom, aká vysoká by tá bonifikácia bola. Napríklad fixná bonifikácia vo výške 2% počas najbližších 5 rokov by predstavovala dodatočnú požiadavku na verejné zdroje v objeme asi 1,9 mld eur.
Keďže naše verejné financie vôbec nie sú v dobrom stave, navrhujeme rozumnú bonifikáciu niekde na úrovni 1%. Toto splátky zníži, ale nie výrazne, preto sme za to, aby sa na prechodné obdobie regulovali úrokové sadzby na hypotekárnych úveroch. Dôležité je, aby regulácia nespôsobila, že hypotekárne úvery by sa stali stratové, to by sa ich poskytovanie zastavilo, pretože v tomto prípade je „nič“ lepšie ako strata. Regulácia by sa mala odvíjať od nákladovosti bánk na zdroje a na zabezpečenie hypotekárneho biznisu. A aby to bolo korektné, svoju úlohu by mohla zohrať NBS, ktorá vidí do „kuchyne“ každej banky. Myslím, že v súčasnosti si môžu banky dovoliť zarábať trošku menej. Nákladovosť bánk je ale zložitejšia problematika, vrátim sa k nej v blízkej budúcnosti.
Jedným z návrhov je aj predĺženie splatnosti hypotekárneho úveru. Takéto riešenie dokáže znížiť splátky, ale neznamená to, že dlžník zaplatí menej. Sledujeme tým iný cieľ a tým je preniesť časť nákladov zo súčasnosti do budúcnosti a tým znížiť finančnú záťaž na obdobie do splatnosti pôvodného úveru. V priložených tabuľkách je ilustračný príklad. Hypotekárny úver v objeme 100-tisíc eur, s pôvodnou splatnosťou 25 rokov. V takomto prípade by sa pri projektovaných úrokových sadzbách dostal celkový objem splátok na hodnotu 137-tisíc eur (37-tisíc úroky a 100-tisíc istina). Pri predĺžení úveru po prvej fixácii o ďalších 5 rokov by celkový objem splátok dosiahol 143-tisíc eur (43-tisíc úroky a 100-tisíc istina). Je to samozrejme viac, ale treba si všimnúť splátky za obdobie jednotlivých fixácií (5-ročných období). V každom z ďalších období by dlžníkovi zostalo v peňaženke cca 4-tisíc eur. Spolu by teda za obdobie pôvodnej doby splatnosti bola peňaženka dlžníka zaťažená asi o 16-tisíc eur menej. V tomto prípade by mal dlžník celé štyri obdobia fixácie nižšie výdavky. Samozrejme v poslednom období by musel splácať zvyšok úveru, preto by jeho peňaženka bola zaťažená 22-tisícami eur. Je tu ďalší efekt. Ak takýto dlžník zarába mesačne 1000 eur v čistom (priemerná čistá mesačná mzda) a jeho mzda sa každoročne upravuje o infláciu (napr. 2%), potom za 25 rokov dosiahnu jeho príjmy asi 384-tisíc eur. Ak sa úver prolonguje o ďalších 5 rokov, potom dlžník za 30 rokov zarobí asi 487-tisíc eur. V prvom prípade celkové splátky predstavujú 35,7% príjmov dlžníka, v druhom je to 29,4%. Nech sa to zdá akékoľvek nezmyselné, predĺženie splatnosti má tieto pozitívne efekty na príjmy a výdavky dlžníka.
Na záver ešte pár poznámok:
– úroková sadzba nie je zisk banky, je to príjem banky, sú to jej tržby (ak si kúpite chladničku, tak jej cena tiež nie je ziskom obchodu)
– aby sme zistili, aká je ziskovosť banky, museli by sme odpočítať náklady na zdroje (banky platia úroky vkladateľom) a náklady na prevádzku (tiež platia za energie, za technológie a techniku, za priestory, ale aj mzdy zamestnancov)
– zisková marža je zlomok úrokovej sadzby, a tým nechcem obhajovať banky, mať takéto zisky v krízovom období znamená, že niečo nie je v poriadku.